票房毒藥…這3種產品少碰！

六都房價近來加快下修速度，吸引不少人打算進場揀便宜；不過，房仲提醒，有三項過去頗夯的產品，隨政策改變，已成票房毒藥，今年最好少碰。

第一是地上權住宅。台灣房屋智庫分析師陳炳辰表示，地上權住宅相較於一般住宅，房價大多可便宜二至三成左右，過去受到不少民眾喜愛，近年有不少這類推案銷售也很火熱。

就自住來看，房價相對便宜的地上權住宅，過去確實是不錯選項，但這是因為過去公告地價調幅都不大，從去年開始，趨勢是公告地價將加快追近市價，而地上權的地租是以公告地價的3~5%來計算，遠遠高於一般自用住宅千分之二的稅率，不只持有壓力大增，未來要轉手，也將有相當困難度。

第二是工業住宅。如同地上權住宅，工業住宅也以便宜取勝，由於水電費比照一般住宅，吸引不少預算有限的自住民眾購買。

但去年內政部、台北市政府都盯上工業住宅，內政部去年7月公布都市計畫法修正草案，刪除工業用地以一般商業設施名義申請變相使用管道；台北市政府則是宣布對違規使用的工業住宅，依台北市房屋稅徵收自治條例，將房屋稅自1.2%調高3.6％，等於漲了三倍。

房仲業表示，北市工業住宅在北市府宣布調高房屋稅率後，現在不只辦理房貸困難，房價也急速滑落，現在即使屋主讓價一至二成，也不一定有人接手，如果房市持續低迷，預料今年工業宅房價還會跌更多。

三是夾層、外推或頂加產品。挑高夾層、陽台外推或頂加產品，因可增加室內使用面積，過去相當搶手；尤其是頂樓加蓋的違建，由於可隔成小套房出租，可大幅拉高投報率，更是包租公婆最愛。

但這種產品今後購買前最好三思，主要是台北市政府已宣布去年9月1日後取得使用執照的新屋，必須取得無違建證明才能過戶，這不僅對目前銷售中的挑高夾層、不合法的複式樓層住宅造成衝擊，由於新政以前既有的違法夾層，也有被舉報拆除的風險，近來房價也快速下跌。

另外，北市近來積極查違建，並以頂加為主；資料顯示，過去幾個月拆除執行率都達八、九成，頂加違建產品在風聲鶴唳下，現已成房市票房毒藥，房價面臨極大下修壓力，現在接手恐買在高點。