買預售屋「財務槓桿倍數」達5倍 比融資買股票還高

槓桿操作投資投機一線間，結果卻差很大　投資前應評估財力與趨勢

投資是門學問，當然也要做功課，筆者少見碰運氣投資可以無往不利的，也許一時可以賺到點錢，但長久下來終經不起時間考驗。市場上80/20法則指的是「百分之八十的人是輸家，真正的贏家只有百分之二十」，投資為什麼結果是這樣的殘酷？恐怕與沒真正花功夫，做足投資功課有關。

投資前要想清楚，這是老調重談。但許多投資人在投資前，常不分青紅皂白把錢投下去卻也屢見不鮮。過往房市好的時候，投資客瘋狂搶購預購屋，熱門地區曾有徹夜排隊等著新建案開盤的熱絡景況。先搶先贏、搶到一定賺，成了投資客深信不疑的想法。但隨著房市一夕反轉，過去熱門地區建商搶建推案量大，反成了嚴重供過於求區，眾多投資人慘賠出場。

房地產投資客口袋夠深叫「苦撐待變型」　以時間換取空間

這些被卡住的投資客區分兩種，一種「苦撐待變型」，特色是口袋夠深，預售案交屋付尾款時，因財力夠尚可承接，即使不足，心想銀行利率低，可向金融機構分期貸款支付，以時間換空間撐住待變。

但，另一種是財力不夠卻抱著投機心理的投資客，面臨交屋麻煩大了，筆者稱之為「天人交戰型」。財力不夠若硬撐苦吞下來完成交屋手續，從此面對一個月接一個月的銀行貸款利息支出，寬限期過後還得面對本利攤還的沈重負擔，但不交屋又要面對建商15％總價的罰款，左也不是右也不是，可謂天人交戰。

買預售屋等於高達五倍財務槓桿的操作

因此，投資前必需想清楚，買房子若純投機，就得面對房市景氣反轉的風險。口袋深度不夠，買預售屋就是一種財務槓桿的操作，買時只先付20％頭期款，這種槓桿倍數是5倍(100/20＝5倍，)為兩倍的股票融資槓桿倍數。目前若以融資投資上市公司，融資率是60％，即可借六成資金，自備四成資金，投資槓桿率為100/40＝2.5倍。投資房地產的5倍槓桿倍數險並不低，甚至倍數於融資投資股票的槓桿倍數，但許多人都輕忽了。

一般而言，槓桿倍數愈高，代表投資風險愈高，投資客都想到獲利加倍，卻忘了虧損風險也加倍。除了本金借貸有利息成本外，擴張信用投資，一旦標的物下跌，相對資本倍數風險，無法以完整標的物價值衡量。例如，買一戶1000萬的預售屋，頭期款付200萬，期款付100萬，最後留70％的銀行貸款，當交屋時若房價下跌15％，也就是跌掉了150萬，但本金卻已重跌50％(頭期款200萬+期款100萬＝300萬，150/300＝50%)。

槓桿操作嚴控資金比例，堅守停利停損原則

這些看似簡單的數學計算，其實背後是觀念。理財投資首重觀念，其次才是操作方法。觀念正確，選擇操作的策略和方法才會正確，否則依樣畫葫蘆，狼狽賠錢收場的機率是很高的。

至於何時使用槓桿操作，筆者淺見倒是沒有一定的時機，畢竟市場的漲跌甚難預料，但是槓桿操作是有一定的原則與適合的工具。例如，權證是標準的槓桿工具，而且它具備了有限風險的特性，在嚴控資金比重下，是可以採取槓桿操作的。或是任何投資工具採取槓桿操作，切記需堅守停利停損原則。如此一來，槓桿操作也能順利上路。