以房養老炒熱 怎麼挑才划算？

銀行分期給付，或一次給付購買年金險

以房養老商品愈趨多樣化，主要差別在於「付款者」的不同；但對貸款戶來說， 究竟差在哪裡？搞懂其中學問，才能聰明挑對以房養老商品。

以房養老」不是新鮮話題，不過直到去年十一月合庫銀行率先推出「商業型」以房養老產品，市場這才逐漸增溫，今年下半年，更有中國信託、台新銀行等民營業者加入，以房養老在台灣，終於熱起來了。

隨著各家行庫商品的差異性逐漸明顯，如何挑選最適合自己或父母的產品，也就愈來愈有學問。而目前各家銀行推出的商業型以房養老產品，最大的差異，在於「誰來按月付錢給你」。

基本款的以房養老，是申貸者將房屋抵押給銀行，由銀行逐月撥款給申貸者；較為新種的產品，則是銀行將貸款金額「一次給付」給申貸者，但申貸者必須以此資金向壽險公司購買年金險，接下來，按月付錢的，就是壽險公司了。

銀行分期給付
初期領的比年金險多
兩種機制，衍生出許多差異。首先，由於每月所領到的錢必須扣除還給銀行的利息，而銀行計算利息的本金，是以「目前已經付出去」的金額計算，所以在貸款初期，採取「銀行逐月撥款」方式的利息負擔，會比「銀行一次付清、購買年金險」的機制來得輕鬆許多。

業者舉例，若市價兩千萬元的房子，核貸七成，總額一千四百萬元，貸款二十五年，利率二％。那麼，若是「銀行逐月撥款」，銀行每月須付給貸款戶約四萬六千元，貸款戶支付給銀行的利息，則在第一個月是以四萬六千元為本金，算下來，利息僅有七十八元。第二個月，累積本金增加到九萬二千元，利息負擔即會增加約一倍。

而如果是用「銀行一次付清、購買年金險」的機制，雖然用一千四百萬元購買即期年金，每月約可領到五萬八千元，但要付給銀行的利息，卻是在一開始就得用一千四百萬元為本金加以計算，利息支出約達二萬三千元，相扣之後，每月可領三萬五千元，明顯少於「銀行逐月撥款」的機制。

此外，此作法需額外支付每月約兩百元信託費。

不過，若繼續往下計算，約莫是在第十二年起，「銀行逐月撥款」的每月給付金額就會少於「購買年金險」，而若整體計算，借款人透過兩種機制實際可拿的金額，二十五年下來其實相差極為有限。朝三暮四或者朝四暮三？端視民眾退休生活的規畫了。

如同前面所述，若選擇「一次給付、購買年金險」的以房養老產品，那麼，未來按月付錢的就不會是銀行，而是壽險公司基於你手中的這張年金險保單，定期給付年金到貸款戶的信託帳戶，這時，則會產生一個特殊優勢：即使房屋因為意外全毀，年金照領不誤。

這也是許多推出「以房養老連結年金」商品的業者，會特別訴求「不因地震滅失而停止給付」的原因，畢竟只要年金險的保單在手，無論房子是否健在，壽險公司都得依約給付，沒有模糊空間。至於採用「分期給付」機制的業者則強調，申貸戶若遇到天災意外，「我們應該還是會基於人道，採取較寬鬆的方式處理。」

掛帳門檻不同
依利息負擔、利率為準

事實上，無論是銀行分期給付或一次性給付，貸款利率都採浮動利率，會隨著市場利率上下波動，但銀髮族恐怕無法承擔無限上綱的利息負擔。因此，目前各銀行推行的產品皆有「掛帳」機制，當申貸戶利息負擔超過一定水準時，可容許部分利息暫時掛帳，待契約終止時再將累積的利息一次付清。

至於掛帳門檻，「分期給付」和「一次給付買年金險」又略有不同。以目前各家業者規畫，如採分期給付的銀行，當利息負擔超過每月撥款金額的三分之一時，超過部分便可掛帳。

一次性給付的銀行，則是當利率逾二．五％時，超過部分掛帳。

同樣以前面提到的一千四百萬元貸款額度計算，分期給付下，當每月利息支出約超過一萬五千元時，超過一萬五千元以上的部分即可掛帳，申貸戶每月確保有三萬一千元的可用資金。但若銀行一次給付並購買年金險，計算之下，每月確保可用的資金約為二萬九千元。

除了上述不同，各家銀行對於申貸年齡、成數、年期也略有差異。專精企管總經理葉崇琦提醒，民眾在申貸前，最好先請業者做出完整試算，模擬利率不變下每月可領的錢，或利率上升時每月可領的錢，才能確認是否符合需求。

 今周刊   1038期